Descubrí cómo la actualización del umbral COTI para 2025 impacta en tus operaciones inmobiliarias. El nuevo valor simplifica trámites para propiedades de menor valor, pero el sector sigue altamente regulado. Conocé los plazos, consecuencias y beneficios con el asesoramiento experto de Aspitia & Asociados.
En el dinámico mercado inmobiliario de Córdoba, contar con información actualizada y asesoramiento personalizado es vital para cada transacción. En Aspitia & Asociados, nuestro compromiso es mantener a nuestros clientes informados sobre cada aspecto normativo que impacta sus operaciones, un valor central que nos distingue en el sector.
¿Qué es el COTI y por qué es Importante?
El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) es un requisito informativo que debe gestionarse antes de iniciar negociaciones o transferencias de inmuebles cuyo valor, base imponible, impuesto de sellos o valor fiscal sean iguales o superiores al monto mínimo establecido por ARCA (ex AFIP). Esta medida cumple tres objetivos esenciales:
Transparencia fiscal: Facilita el control riguroso de las transacciones de alto valor.
Seguridad jurídica: Brinda certeza y respaldo en cada operación, reduciendo riesgos para compradores y vendedores.
Mayor confianza en las operaciones: Contar con un mecanismo de control actualizado reduce significativamente los riesgos de fraude y aporta mayor seguridad.
Facilidad en el financiamiento: La transparencia en la información respalda la aprobación de créditos hipotecarios y otros instrumentos financieros, optimizando el acceso a recursos para compradores y vendedores.
Actualización del Monto Mínimo: Del Umbral de 2024 al de 2025
Desde abril de 2024, las operaciones se regían por un umbral mínimo de $22.810.177. Sin embargo, conforme a la actualización establecida por ARCA, a partir del 1 de abril de 2025, el valor mínimo para proceder con el trámite del COTI será de $66.833.000. Este ajuste, calculado según el Índice de Precios al Consumidor (IPC), garantiza que la normativa se mantenga alineada con la realidad económica actual.
Sujetos Obligados y Excepciones
Deben gestionar el COTI aquellos actores que participan en operaciones inmobiliarias de alto valor, tales como:
Propietarios y titulares: Personas físicas y jurídicas que transfieren o venden inmuebles cuyo valor supera el umbral vigente.
Intermediarios y representantes legales: Aquellos que actúan en la negociación o tramitación de estas operaciones.
Existen, además, excepciones para ciertos casos específicos. Por ejemplo, las operaciones realizadas por misiones diplomáticas y consulares extranjeras –incluyendo a su personal técnico y administrativo– están exentas del trámite, evitando cargas adicionales cuando no resulta relevante la obtención del COTI.
Plazos y Consecuencias de No Tramitar el COTI
Es fundamental que sepas que este trámite debe realizarse antes de la escrituración del inmueble. Específicamente, la normativa establece que el COTI debe obtenerse y presentarse antes de la celebración del boleto de compraventa o documento equivalente.
Las consecuencias de no gestionar el COTI cuando corresponde incluyen:
Dificultades en la escrituración: Los escribanos están obligados a verificar la existencia del COTI para operaciones que superen el umbral establecido, pudiendo negarse a instrumentar la escritura sin este requisito.
Sanciones económicas: ARCA puede aplicar multas sustanciales por incumplimiento de obligaciones fiscales formales, que pueden incrementarse según el tiempo transcurrido y la reincidencia.
Presunciones fiscales desfavorables: La falta del COTI puede desencadenar una investigación fiscal más profunda sobre el origen de los fondos y las declaraciones impositivas de las partes involucradas.
Complicaciones para el comprador: Sin el COTI, el comprador podría enfrentar problemas para registrar adecuadamente la propiedad o para demostrar la legitimidad de la operación en futuras transacciones.
Impacto en el Mercado Inmobiliario Cordobés
La actualización del umbral del COTI tiene particular relevancia para el mercado inmobiliario de Córdoba, caracterizado por su dinamismo y diversidad de ofertas:
Adaptación al mercado local: El nuevo umbral de $66.833.000 se ajusta mejor a los valores actuales del mercado cordobés, donde muchas propiedades en zonas como Nueva Córdoba, Cerro de las Rosas o Villa Allende superaban el umbral anterior incluso siendo unidades relativamente pequeñas.
Flexibilización para el mercado de clase media: Muchas operaciones típicas del mercado cordobés, como departamentos de 1 o 2 dormitorios en zonas de demanda media, ahora quedan exentas del trámite, agilizando considerablemente estas transacciones.
Mayor movimiento en zonas específicas: Barrios como General Paz, Alta Córdoba o Alberdi, con gran cantidad de propiedades en el rango entre el umbral anterior y el nuevo, verán facilitadas sus operaciones inmobiliarias.
Impulso al desarrollo inmobiliario local: Los desarrollistas cordobeses encontrarán menos obstáculos burocráticos para la comercialización de unidades de valor medio, lo que podría incentivar nuevos proyectos en zonas emergentes de la ciudad.
Beneficios de la Actualización para Tus Operaciones
La actualización del COTI trae consigo ventajas fundamentales para el mercado inmobiliario y para cada transacción:
La reciente actualización del monto mínimo para el COTI, que eleva el umbral de $22.810.177 a $66.833.000 a partir del 1 de abril de 2025, no solo responde a un ajuste por inflación, sino que también introduce beneficios concretos para quienes participan en el mercado inmobiliario. Estas son las principales ventajas:
1. Simplificación para Operaciones de Menor Escala
Muchas operaciones que anteriormente debían cumplimentar el trámite del COTI ahora quedan exceptuadas, al no alcanzar el nuevo umbral mínimo.
Impacto: Esto reduce tiempos administrativos, evita burocracia innecesaria y simplifica la venta de propiedades más accesibles o unidades pequeñas, muy frecuentes en mercados como el de Córdoba.
2. Mayor Previsibilidad Normativa
La normativa establece que el monto mínimo se actualizará anualmente según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el INDEC.
Impacto: Esta regularidad permite anticipar futuros ajustes y planificar operaciones con tiempo, tanto desde el lado del vendedor como del comprador o la inmobiliaria. La previsibilidad es clave en decisiones de inversión.
3. Optimización del Control Fiscal
Al elevar el umbral, el control fiscal se concentra en operaciones de mayor envergadura, donde el riesgo o impacto económico es mayor.
Impacto: Esto mejora la eficiencia del sistema sin sobrecargar ni interferir en transacciones que tienen escaso peso tributario, permitiendo un uso más inteligente de los recursos de fiscalización.
4. Actualización Alineada con la Realidad del Mercado
El nuevo valor refleja la evolución de los precios inmobiliarios y de la economía en general, permitiendo que la normativa siga siendo útil y coherente con la dinámica del mercado.
Impacto: Evita desfasajes que generan confusión o dificultan la operatoria habitual, manteniendo vigente el espíritu de la normativa: dar transparencia sin frenar el movimiento del sector.
Aspitia & Asociados: Tu Aliado en Cada Paso
En Aspitia & Asociados nos dedicamos a ofrecer asesoramiento integral y personalizado durante todo el proceso inmobiliario. Nuestro equipo trabaja con vos en cada etapa para garantizar que cada operación se realice de manera segura y en estricto cumplimiento de la normativa vigente.
Nuestra opinión: A pesar de la actualización significativa del umbral del COTI, debemos señalar que el mercado inmobiliario argentino sigue estando altamente regulado en comparación con otros países de la región. Si bien este ajuste representa un avance hacia la simplificación administrativa, la realidad es que las operaciones de mediano y alto valor continúan sometidas a un estricto control que requiere conocimiento especializado y asesoramiento experto para navegar exitosamente. El ecosistema normativo inmobiliario mantiene su complejidad, lo que refuerza la necesidad de contar con profesionales que dominen estas regulaciones.
Nuestros principales consejos para gestionar el COTI son:
Verificá el monto mínimo: Antes de iniciar cualquier operación, confirmá que el valor de la transacción supere el umbral aplicable (ya sea $22.810.177 en 2024 o $66.833.000 a partir de 2025).
Gestioná el trámite de forma oportuna: Accedé a ARCA con tu Clave Fiscal para evitar retrasos o inconvenientes durante la negociación.
Contá con nuestro soporte especializado: En Aspitia & Asociados te ofrecemos el acompañamiento para que tu operación inmobiliaria se ejecute de forma transparente y sin contratiempos, con el respaldo de profesionales que entienden a fondo tus necesidades.
Si deseás más información sobre el COTI o buscás asesoramiento especializado para tus operaciones inmobiliarias, contactanos y descubrí cómo podemos ayudarte.
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